ЖСК – это объединение людей, которые сообща строят многоквартирный дом. Разберемся, как это работает: кто стоит у руля и как членам кооператива удается договориться при принятии решений?

ЖСК подразумевает участие каждого пайщика в управлении организацией. Граждане объединили свои капиталы для строительства многоквартирного дома и вместе должны определить: каким они хотят видеть будущее жилище, какого выбрать подрядчика, определить размер взносов, принять новых пайщиков, исключить должников и т.д.

Согласно ст.115 Жилищного кодекса РФ управление жилищным кооперативом осуществляет:

• общее собрание;
• конференция;
• правление.

Общее собрание

Общее собрание – высший коллегиальный орган правления ЖСК. Кооператив действует в форме самоуправления. Каждый пайщик принимает участие в управлении непосредственно или через своего уполномоченного представителя.

Конференция. Если количество пайщиков больше 50, то основные вопросы решает конференции. Конференция может быть в жилищно-накопительных кооперативах.

В ней участвуют лица, уполномоченные принимать решения за остальных. Порядок их избрания и количество определяется в уставе.

К исключительной компетенции собрания относятся:

• избрание органов управления;
• назначение органов финансового контроля;
• утверждение заявления о приеме в ряды пайщиков;
• исключение из состава членов.

Кворум. Для признания решения общего собрания легитимным достаточно, чтобы за него проголосовало более 50% присутствующих на собрании (простое большинство). Это требование закона не обязательно и может быть изменено в уставе.

По самым важным вопросам решение считается принятым, если за него проголосовало квалифицированное большинство — более трех четвертей присутствовавших. Перечень таких вопросов можно посмотреть в уставе.

Подсчет голосов ведется «по головам» — одно физическое или юридическое лицо имеет один голос. Размер пая не влияет на количество голосов.

Процесс проведения общего собрания фиксируется в протоколе , который подписывается председателем и секретарем. Любое заинтересованное лицо вправе ознакомиться с протоколом.

В жилищные кооперативы, а конкретно в жилищные и жилищно-строительные кооперативы лица объединяются добровольно, преследуя особую цель - обеспечение себя и своих семей жильем. Посредством общих усилий, координируемых кооперативом, физические и юридические лица могут приобретать жилплощадь в собственность, либо принимать участие своими средствами в строительстве жилья, управлении жильем. Кооперативы действуют только в указанных в их учредительных документах направлениях, таким образом обращая все усилия на реализацию своей первоочередной задачи.

Органы управления жилищного кооператива

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура, выражающая общие интересы членов организации и выступающая от их имени в рамках закона. Для выполнения этой задачи участники кооператива избирают специальные органы - органы управления, таким образом участвуя в планировании мероприятий, учете и контроле расходов кооператива, и других важных направлениях деятельности, итогом которой является достижение основной цели.

Органами управления жилищного кооператива являются:

• общее собрание;
• конференция;
• правление;
• председатель правления.

Каждый из указанных органов имеет свои правила избрания, формирования и деятельности.

Общее собрание и конференция жилищного или жилищно-строительного кооператива

Представляет собой организованное собрание членов кооператива на одной территории, либо посредством электронной сети (информационной системы), для рассмотрения поставленных вопросов и принятия по ним решений. Является основным, высшим органом управления в кооперативе. К полномочию общего собрания отнесены самые важные вопросы деятельности организации. К компетенции рассматриваемого органа ЖК РФ относит:

1. рассмотрение вопросов, связанных с основной документацией организации;
2. принятие решений о вступлении в ЖК или ЖСК новых членов, или о выходе участников;
3. выбор органов управления и назначение должностных лиц;
4. вопросы организации и предоставления кооперативом отчетов;
5. рассмотрение вопросов о прекращении кооперативом деятельности или реорганизации;
6. рассмотрение и внесение изменений в Устав кооператива;
7. правомочия членов ЖК или ЖСК.

Устав может содержать и иные направления деятельности, подчиненные рассмотрению высшего органа управления, если это не противоречит требованиям закона.

По общему правилу рассматриваемый орган собирается раз в 12 месяцев, но возможно организовать внеочередное собрание и в случае необходимости. Периодичность таких собраний законом не установлена, поэтому предполагается, что собираться члены кооператива для решения важных вопросов могут в любое время. Собрание является правомочным, если в нем приняли участие не меньше половины всех членов ЖК или ЖСК.

Конференцией признается общее собрание кооператива, в котором численность участников превышает 50 и данное количество предполагается в тексте Устава кооператива.

Правление ЖК или ЖСК

Количество членов правления и сроки исполнения правлением полномочий указаны в Уставе. Вопросы о выборе членов правления рассматриваются и решаются на общем собрании через голосование участников собрания. Следует отметить, что в правление выбираются лица, являющиеся членами кооператива.

Деятельность правления должна проходить в строгом соответствии с Уставом и иными документами кооператива, регламентирующими полномочия рассматриваемого органа.

Правление разрешает те задачи, которые Устав жилищного или жилищно-строительного кооператива не относит к компетенции общего собрания. Такие вопросы можно назвать текущими, требующими ежедневного участия и контроля. Правление обязано предоставлять отчеты о результатах своей работы общему собранию.

Председатель правления ЖК или ЖСК

Председатель выбирается из состава правления путем отбора и рассмотрения кандидатур. На председателя, как на должностное лицо, возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах организации, отчитываться за свои действия, и в случае причинения ЖК или ЖСК убытков возмещать их.

К полномочиям председателя относятся контроль за процессом реализации принятых правлением решений, совершение от имени кооператива и в его интересах сделок.

Рассмотренный ряд полномочий не является исчерпывающим, председатель может участвовать и в иных направлениях деятельности, если она осуществляется во исполнение основной цели и интересов членов кооператива.

Важно отметить, что избранные должностные лица ЖК или ЖСК при реализации полномочий осуществляют профессиональную деятельность, соответственно, в случае допущения нарушений закона указанные лица несут юридическую ответственность.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

• Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
• Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
• Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
• Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
• Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
• Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
• Создание условий для управления многоквартирными домами
• Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
• Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
• Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
• Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
• Председатель правления товарищества собственников жилья
• Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья
• Обязанности правления товарищества собственников жилья
• Права членов ТСЖ и не являющихся таковыми собственников помещений

Жилищный кооператив (ЖК) определенные, характерные моменты :

1. В первую очередь ЖК призван объединять граждан или ЮЛ в обособленную группу . Указанные лица вступают в ЖК на свободных началах. В момент возникновения желания у лица вступить в членство и внесения с его стороны денежных средств на строительство и поддержку объектов недвижимости, должны соблюдаться все нормы законодательства.
2. Целью объединения выступает необходимость в приобретении недвижимости в основном для целей проживания.
3. Объединенная группа лиц, преследующих одинаковые цели, имеет право принимать участие в руководстве кооператива , вести контроль над его деятельностью.
4. Лица, являющиеся участниками ЖК за счет собственных средств, приобретают, улучшают, следят за содержанием недвижимого имущества, принимают участие в его строительстве и реконструкции . За защитой своих прав или желающие вступить в него, вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные органы.
5. ЖК существенно позволяет снизить затраты на приобретение жилья , за счет того, что оплачивается только услуги подрядных организаций. Рыночная прибыль застройщика не включается. Требуется внести только первый взнос и выкупить пай.
6. ЖК ежегодно получают поддержку от государства . Например, бесплатно предоставляются земельные площади.
7. ЖК имеет большое количество преимуществ, позволяющих приобрести собственное недвижимость на выгодных условиях и с минимальными денежными потерями. Решения о вступлении в участники кооператива проходят одобрение со стороны общего собрания, а значит, контроль над внесенными денежными суммами проводится в соответствии с законом.
8. Работа ЖК не всегда бывает идеальной и в ней могут встречаться нарушения. Нарушения в работе кооперативов бывают не только по вине их органов управления, но и по вине самих участников. Связано это с тем, что не каждый может понять все тонкости работы жилищных кооперативов. Для этого как минимум необходимо изучить все нормы жилищного и гражданского законодательства, а без специальных юридических навыков это достаточно сложно.

Кто является высшим органом управления жилищного кооператива?

Органами управления жилищного кооператива являются :

1. Органы управления жилищного кооператива, осуществляющие контроль ().
2. Общее собрание членов, входящих в состав кооператива или конференция.

К существенной компетенции при управлении домом ЖСК можно отнести :

1. Право выбора и избрания управляющих органов, а также структур, которые будут вести контроль над его работой.
2. Принятие и рассмотрение заявлений о приеме от желающих стать участниками кооператива.
3. Ведение протокола собрания.

В круг обязанностей председателя входит :

1. Гарантирование исполнение решений принятых правлением.
2. Право без доверенности представлять интересы кооператива, совершать от его имени и в его интересах различного рода сделки, соглашения.
3. Контролировать соблюдение прав и интересов членов кооператива.
4. Осуществлять иные действия в пределах своих полномочий, которыми его наделяет закон и Устав кооператива.

Кому подотчетно правление ЖСК?

Все участники органа правления проходят отбор из общего числа участников кооператива.

Решение о принятии в члены правления принимается на общем собрании . Соответственно, правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию его членов.

Учредители

Учредители ЖСК — это необходимые лица. Любое юридическое лицо должно иметь учредителей, которые и создают его. По сути, любой желающий может стать учредителем ЖК , если у него имеется на это желание и возможности.

Сам процесс организации кооператива происходит в том же порядке, что и создание любого другого вида ЮЛ :

1. Учредители, дают согласие на его создание.
2. Согласие дается на голосовании. Решение можно считать положительным, когда большинство проголосовали «за».
3. Принятое решение оформляется специальным документом, которым является протокол.
4. После чего учредители могут готовиться к регистрации организации.

По правилам, именно с момента его регистрации, они становятся полноправными учредителями и несут полную ответственность за свою деятельность.

Учредители ЖК должны правильно составить не только протокол, но и подготовить иные внутренние документы, например, это могут быть отдельные положения о работе кооператива, разработка различных приказов, уведомлений и пр. К числу главных документов относится Устав.

Унифицированной формы Устава не существует . При его создании необходимо ориентироваться на общепринятые правила, не отступать от норм закона. Положения Устава не должны нарушать или ущемлять права участников кооператива, а также иных третьих лиц.

Устав должен охватывать больше основных, существенных моментов. Это позволить упростить и организовать работу кооператива должным образом. При возникновении любой спорной ситуации, стороны будут обращаться именно к нормам Устава.

Что значит управление ЖСК?

Управление ЖК представляет собой огромный процесс, в котором задействовано определенное количество лиц, целью которых является создание и регулирование нормального функционирования в работе кооператива .

Можно выделить следующие основные моменты управления кооперативом :

1. Управление в отношении какого-либо определенного объекта. В рассматриваемом случае объектом являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав кооперативного дома.
2. Субъектами управления выступают все участники, заинтересованные в работе кооператива.
3. Управление может осуществляться, если между участниками кооператива достигнуто соглашение и единство.
4. Эффективность в управлении. Вся деятельность должна быть направлена только на достижение поставленных целей.

Таким образом, управление жилищным кооперативом должно представлять согласованный порядок действий . Как и в любом другом деле требуется соблюдение всех правил и поставленных целей. Получение желаемых результатов невозможно без сплоченной работы участников ЖК.

Какую роль играет заседание и протокол?

Большая часть организационных вопросов возлагается на правление кооператива. Свою деятельность они организуют в промежуток времени, между общими собраниями участников.

Все существенные моменты, например, сроки деятельности, количество членом и пр., относящиеся к деятельности правления, содержатся в Уставе.

Правление имеет следующие полномочия :

1. Осуществляет деятельность по руководству за текущей деятельностью кооператива, следит за ее законностью.
2. Рассматривает заявки на прием в число участников организации.
3. Передают их на утверждение общего собрания.

Функции и полномочия правления также определены законом, соответственно, внутренние документы кооператива , предусматривающие порядок деятельности правления, не должны противоречить общепринятым нормам .

В некоторых случаях функции правления могут сильно не конкретизироваться во внутренних бумагах кооператива.

Правление не может выполнять иные полномочия, не отнесенные к его компетенции , в т.ч. исполнять работу общего собрания и пользоваться их привилегиями.

Главным и основным документом, которым оформляются принятые решения правления, является протокол :

1. Ведение протокола является обязательным условием при проведении заседания кооператива.
2. Протокол не имеет установленной формы и может вестись в произвольной письменной форме.
3. Документ должен содержать всю информацию по порядку проведения заседания, раскрывать ответы на вопросы, по поводу которых было собрание.
4. Отражает данные о порядке проведения голосования.
5. Протокол должен отражать все принятые решения в процессе заседания правления.

Образец протокола заседания правления ЖСК представлен .

Стоит отметить, что вступление в кооператив не означает, что от участников будут требоваться только вложения , необходима и отдача с их стороны.

Многие могут решить, что став участников кооператива, можно ничего не делать и вся работа будет идти мимо них. На самом деле, принимая решение о вложении собственных средств в кооперативы, следует быть особо внимательными, т.к. несмотря на то, что нормы законодательства являются императивными и подлежат исполнению для всех, регулярно происходит их нарушение.

Вступая в ряды участников жилищного кооператива, следует взвесить все «за» и «против» , а также оценить свои возможности и силы и при необходимости прибегнуть к помощи грамотных специалистов.

Более подробно о правлении ЖК и ЖСК смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,




управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),




управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.

Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

В конце концов, признавать или не признавать “советский” ЖСК, платить или не платить ему дополнительные сборы - дело ваше.

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как один из трех способов управления многоквартирным домом.

Условия предоставления коммунальных услуг для жилищного кооператива общие и определены главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Также в соответствии с требованиями главы IV Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" жилищный кооператив обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного Кодекса РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива или члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Организация жилищного кооператива производится в соответствии с положениями статьи 112 Жилищного Кодекса РФ. При этом:

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Основной документ жилищного кооператива - Устав, в котором должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Новости по теме

Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для граждан, состоящих на учете в службе занятости, действующим законодательством не предусмотрены...

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления...