Коммерческая работа по розничной продаже товаров складывается из следующих этапов:

• - изучение и прогнозирование покупательского спроса на реализуемые в магазинах товары;
• - формирование оптимального ассортимента товаров в магазине;
• - рекламно-информационная деятельность розничных торговых организаций;
• - выбор наиболее эффективных методов розничной продажи товаров;
• - организация оказания торговых услуг покупателям.

Коммерческая работа по продаже товаров в розничных торговых организациях в отличие от оптовых организаций имеет особенности.

Розничные торговые организации реализуют товары непосредственно населению, т. е. физическим лицам, применяя свои, специфические способы и методы розничной продажи .

Торговое обслуживание населения предполагает наличие специально устроенных и оборудованных торговых помещений, приспособленных для наилучшего обслуживания покупателей, подбора и формирования торгового ассортимента и возможности его оперативного изменения в соответствии с изменившимся спросом населения, постоянного изучения и учета потребительских запросов покупателей, умения предложить и продать товар каждому конкретному человеку. Розничная торговая сеть в отличие от оптовой характеризуется большой территориальной раздробленностью, наличием большого числа небольших по площадям и товарообороту организаций, и ее деятельность можно отнести преимущественно к сфере малого бизнеса.

Важным коммерческим условием успешной продажи товаров в розничной торговой сети является изучение и прогнозирование покупательского спроса населения. В отличие от оптовых предприятий, где эта работа направлена главным образом на изучение объема спроса по крупным территориальным образованиям, изучение и прогнозирование спроса в розничной торговле направлены на определение ассортиментной структуры спроса. Спрос в розничной торговле изучают специалисты - маркетологи, экономисты, коммерсанты торговых фирм .

В рыночных условиях ни одно торговое предприятие не может успешно осуществлять реализацию товаров без использования рекламы. В розничной торговле для стимулирования сбыта товаров должны использоваться различные виды рекламы - от самых простых (оформление оконных и внутримагазинных витрин, организация рекламных выставок товаров) до более сложных (печатной, радиотелевизионной и других современных ее видов).

Выбор эффективных методов розничной продажи товаров - важнейший этап коммерческой работы розничных торговых предприятий. Эффективно организованная продажа товаров способствует росту товарооборота магазина, лучшему удовлетворению спроса населения и обеспечивает рентабельную работу организации.

Характер и структура операций по продаже товаров зависят, прежде всего, от ассортимента реализуемых товаров и методов их продажи. Так, на выбор товаров повседневного спроса покупатель затрачивает значительно меньше времени, чем на товары периодического или редкого спроса. В магазинах, применяющих различные методы продажи, содержание операций по продаже товаров также существенно отличается.

В розничной торговле применяют следующие методы продажи товаров :

• - самообслуживание;
• - через прилавок обслуживания;
• - по образцам;
• - с открытой выкладкой и свободным доступом покупателей к товарам;
• - по предварительным заказам;
• - по почте;
• - по сети Интернет;
• - через автоматы и др.
• 1) Продажа товаров на основе самообслуживания - один из самых удобных для покупателей методов продажи товаров. Самообслуживание позволяет ускорить операции по продаже товаров, увеличить пропускную способность магазинов, расширить объем реализации товаров. Этот метод предусматривает свободный доступ покупателей к выложенным в торговом зале товарам, возможность самостоятельно осматривать и отбирать их без помощи продавца, что позволяет более рационально распределять функции между работниками магазина . Отобранные товары оплачиваются в узлах расчета, обслуживаемых контролерами - кассирам. При самообслуживании изменяются технологическая планировка торгового зала и других помещений магазина, организация материальной ответственности, товароснабжение, а также функции работников магазина.

Этот метод применяется при продаже большинства продовольственных и непродовольственных товаров. Товары, требующие нарезки, упаковки продают в магазинах самообслуживания через прилавок индивидуального обслуживания.

В магазинах самообслуживания функции продавца:

• - консультирование покупателей;
• - выкладка товаров;
• - контроль за сохранностью товаров;
• - выполнение расчетных операций.

Процесс продажи здесь состоит из следующих основных операций :

• - встреча покупателя и предоставление ему необходимой информации о реализуемых товарах, услугах и т.д.;
• - получение покупателем инвентарной картины или тележки для отбора товаров;
• - самостоятельный отбор товаров покупателем и доставка их в узел расчета;
• - подсчет стоимости отобранных товаров и получение чека;
• - оплата купленных товаров;
• - упаковка приобретенных товаров и укладка их в сумку покупателя;
• - возврат тележки на место их концентрации.

Перечень этих операций может быть расширен при продаже технически сложных товаров, когда требуется помощь продавца-консультанта (его консультация, проверка исправности товаров и т.д.).

Весь ассортимент товаров размещают по группам, видам и назначению, выкладывают на специальных прилавках островного типа и в пристенных шкафах. Для выкладки обуви и штучных текстильных товаров применяют, как правило, наклонные полки, а для посудохозяйственных товаров - горизонтальные.

Все товары снабжают ценниками; в необходимых случаях в торговом зале устанавливаются специальные щиты, на которых указываются назначение и способы употребления товара.

Покупатель может подойти ко всем товарам, имеющимся в магазине, самостоятельно осмотреть и отобрать нужный ему товар.

• 2) Продажа товаров через прилавок обслуживания включает выполнение следующих операций :
  • - встреча покупателя и выявление его намерений. Торговый персонал должен быть приветлив по отношению к покупателю. При этом благоприятные впечатления создают опрятный внешний вид работников, чистота и порядок в торговом зале. Выявление намерений покупателя заключается в ненавязчивом определении их отношения к моделям, фасонам и т.д.
  • - предложение и показ товаров. Показывая товар, продавец указывает особенности товаров;
  • - помощь в выборе товаров и консультации. Консультации включают в себя сведения о назначениях товаров и способах их эксплуатации, нормах потребления и т.д. Консультация должна способствовать пропаганде новых товаров, воспитанию у потребителей эстетических вкусов. Для проведения консультаций в крупных магазинах приглашают специалистов, модельеров, косметологов;
  • - предложение сопутствующих и новых товаров;
  • - проведение технологических операций, связанных с нарезкой, взвешиванием, отмериванием. На качество их выполнения, а, следовательно, и на уровень обслуживания покупателей существенно влияет квалификация торгового персонала, а также организация и обслуживание рабочего места продавца;
  • - расчетные операции;
  • - упаковка и выдача покупок.
• 3) Продажа товаров по образцам предусматривает выкладку образцов в торговом зале и самостоятельное (или с помощью продавца) ознакомление с ними покупателей. После выбора товаров и оплаты покупки продавец вручает покупателю товары, соответствующие образцам. При этом методе продажи рабочие запасы размещают отдельно от образцов. Данный метод удобен тем, что на сравнительно небольшой площади торгового зала можно выставить образцы достаточно широкого ассортимента товаров .

Этот метод используется при продаже сложной техники (бытовая техника, музыкальные инструменты, мотоциклы), тканей и крупногабаритных товаров (мебель).

Выставленные в торговом зале образцы товаров снабжены чётко оформленными ярлыками, в которых указывают наименование товара, артикул, сорт, наименование изготовителя, цену. В случае необходимости продавцы оказывают покупателям консультативную помощь.

4) Продажа товаров с открытой выкладкой. Покупатели имеют возможность самостоятельно ознакомиться и отобрать выложенные на рабочем месте продавца товары. Их выкладывают на прилавках, стендах, в горках, взвешивают на вешалах и т.д. Функции продавца при этом методе продажи сводятся к консультированию покупателей, помощи в отборе товаров, взвешиванию, упаковке и отпуску отобранных ими товаров. Расчетные операции могут осуществляться в кассах, установленных в торговом зале или на рабочем месте продавца.

Продажа товаров с открытой выкладкой более удобна, так как многие покупатели имеют возможность одновременно знакомиться с выложенными образцами товаров, не отвлекая при этом продавцов на выполнение функций, связанных с показом товаров и информацией об их ассортименте. Применение этого метода позволяет ускорить операции по продаже товаров, увеличить пропускную способность магазина и повысить производительность труда продавцов.

Метод применяется при продаже одежды, галантереи, посуды, письменных принадлежностей.

При продаже товаров по этому методу особое внимание должно быть уделено размещению и выкладке их на рабочем месте продавца: чтобы товар было хорошо видно. Выкладывая товары, их группируют по видам и ценам. Выложенные товары нельзя накрывать стеклом, скреплять между собой. Товары должны быть снабжены ярлыками-ценниками, прикрепленными к ячейкам кассет специальными зажимами.

• 5) Торговля по предварительным заказам удобна для покупателей, так как позволяет экономить время на приобретение товаров. По предварительным заказам продают преимущественно продовольственные товары, а также непродовольственные товары сложного ассортимента. Заказы могут быть приняты в магазине, автомагазине, по месту работы или на дому покупателей. Они могут быть поданы в устной или письменной форме.
• 6) Торговля по почте представляет собой специфическую форму торговли без магазина. Посылочная торговля получила большое распространение в высокоразвитых странах. В Великобритании эту форму торговли используют 18 млн. человек - почти треть населения страны. В Германии с помощью посылочной торговли осуществляется свыше 5% объема розничного товарооборота. Главное удобство посылочной торговли для населения - продажа товаров в кредит с рассрочкой платежа. При покупке товара покупатель обязан уплатить 5% стоимости товара (товар высылается на седьмой день после оформления заказа), а остальная сумма погашается в течение 5-9 месяцев в зависимости от вида товара. Торговля по почте особенно популярна среди работающих замужних женщин, а также в районах, где недостаточно развита розничная торговая сеть.

В Республике Беларусь торговля через почту в последнее время набирает популярность, так как это очень удобный способ доставки товаров при минимальных затратах на данную процедуру. Очень много товаров доставляется через почту из других городов или стран.

• 7) Электронная торговля. При этой форме покупатель с помощью персональных компьютеров и сети Интернет может выбрать по каталогам необходимую модель изделия и одновременно осуществить оплату выбранных товаров с использованием специальных кредитных карточек, а также через электронные кошельки или оплатой наличными при доставке заказываемого товара курьером.
• 8) Торговля через автоматы производится посредством стационарных автоматических устройств, которые устанавливаются в местах большого скопления людей.

Развитие индустрии досуга вызвало появление продаж-зрелищ, развитие нравов и систем ценностей - парадоксальной продажи. Последняя представляет продажу как подготовленный спектакль, где продавец играет роль хозяйки или ведущей. Данный метод продажи строится на выслушивании, проявлении человеческой теплоты, привязанности, существующей в отношениях в тесном кругу, разделении общих точек зрения на поставленную проблему .

Наличие в торговой розничной сети различных методов продаж товаров является гарантом получения большей прибыли и наличия большего числа потенциальных клиентов, по сравнению с другими сетями, в которых таковое многообразие отсутствует.

Все рассмотренные выше методы продаж имеют как свои преимущества, так и недостатки. Они приведены в таблице 1.1.

Таблица 1.1 Сравнительная характеристика методов продаж

Метод продажи	Преимущества	Недостатки
Самообслуживание	- ускорение операций по продаже товаров; - экономия времени покупателя; - увеличение пропускной способности магазина;	- более высокие единовременные затраты на организацию технологического процесса продажи; - существует процент товарных потерь;
Продажа товаров через прилавок	- обеспечивает сохранность товара; - более квалифицированные консультации;	- низкая пропускная способность; - высокая вероятность образования длинных очередей; - большие затраты на обслуживание персонала;
Продажа товаров по образцам	- на сравнительно небольшой площади торгового зала можно выставить образцы достаточно широкого ассортимента товаров; - покупатель имеет возможность детально рассмотреть товар;	Существует вероятность краж;
Продажа с открытой выкладкой	- покупатели могут самостоятельно ознакомиться и отобрать выложенные на рабочем месте продавца товары; - функции продавца сводятся только к консультированию покупателей; - увеличение пропускной способности магазина.	- существует вероятность краж; - магазину требуется специфическая планировка;
Торговля по предварительным заказам	- возможность доставки заказанного товара на дом.
Торговля по почте	- экономия времени на приобретение товаров; - различные формы оформления заказа;	- возможно долгое ожидание заказанного товара; - существует вероятность наличия брака или ошибки при доставке; Необходимость явится в отделение почты;
Электронная торговля	- экономия времени на приобретение товаров; - различные формы оформления заказа; Возможность доставки заказанного товара на дом; Товар реализуется, как правило, по более низкой цене, чем в обычном магазине; Имеется возможность сопоставить товары и цены сразу нескольких продавцов;	- возможно долгое ожидание заказанного товара; - существует вероятность наличия брака или ошибки при доставке; Отсутствие у покупателя возможности "пощупать" товар, а также просмотреть документы, подтверждающие его качество; Представленный на сайте товар может у продавца фактически отсутствовать. Необходимость в пополнении электронного кошелька;
Торговля через автоматы	- полная автоматизация торговых процессов; - для обслуживания автомата необходим всего один работник - наладчик; - электронный терминал, затребует немного больших затрат;	- автоматы, в большинстве своём, не выдают сдачу; - автоматы не могут самостоятельно проследить за качеством выдаваемого товара, сроком его годности, не могут пополнять исчерпанные запасы; - автомат не распознаёт фальшивые купюры; - автомат требует ухода за внешней привлекательностью вида;

2.5 Метод сравнительного анализа продаж

Особенности применения метода прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых земельных участков и последующего внесения поправок на различия между ними и объектом оценки.

Расчётная рыночная стоимость оцениваемого участка определяется по формуле:

Цi – цена продажи i-го сравниваемого земельного участка;

Kij – величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого участка по j-му параметру

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – замещения, спроса и предложения.

Основным принципом метода сравнительного анализа продаж является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется приобретение другого аналогичного участка с подобными полезными свойствами.

В основе метода лежит и принцип спроса и предложения. Цены продаж сравниваемых земельных участков являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Если цены на аналогичные участки растут, то продавец знает: спрос на участки земли повысился, и наоборот если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает. Величина спроса обратно пропорциональна цене земельного участка, то есть, чем выше цена, тем меньше спрос. Величина предложения прямо зависит от цены участка, то есть, чем выше цена, тем выше предложение. Равновесие между спросом и предложением определяет цену объекта.

При применение метода прямого сравнительного анализа продаж в исследовании должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий и они подобраны по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого объекта недвижимого имущества.

Применение данного метода возможно:

· при развитом рынке земли;

· при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, то возможно использование цен предложения на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:

а) местоположение и окружающая среда:

в) назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

с) физические характеристики участка: рельеф, размер, форма и др.;

d) доступ к участку;

е) наличие инженерных сетей на участке.

Этапы расчета стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.

Применение метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участка земли заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1 Этап Анализ рынка с целью выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относиться объект оценки.

Основными характеристиками типичного для данного сегмента земельного участка является:

· целевое назначение земель;

· зонирование и разрешённые варианты землепользования;

· местоположение;

· потребительские свойства земель;

· передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

· инвестиционную мотивацию;

· платежеспособность;

· социально-юридический статус;

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей.

В результате сегментирования, оцениваемый участок может относиться к одной из следующих групп:

· участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

· участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

· участки, используемые для массового жилищного строительства;

· участки под объектами коммерческой недвижимости;

· участки под промышленной застройкой;

· участки под общественными объектами и т.п.

2 Этап Отбор информации по каждому участку земли и определение единиц и элементов сравнения

Для анализа может быть достаточным получение исчерпывающей информации по 3–5 аналогичным земельным участкам. В странах с развитым рынком метод сравнительного анализа продаж основан по крайней мере на ценах трёх недавних сделок или на шести текущих ценах предложения.

Количество участков-аналогов для анализа определяется степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам сравнения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

·местоположение и окружающая среда;

·целевое назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

·физические характеристики участка;

·транспортная доступность;

·инфраструктура.

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

· условия финансирования сделок с земельными участками;

· условия продажи.

Налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...

Может быть обжаловано в суде по административным делам. При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции. Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может...

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия

между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два – доходный и затратный – также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы , лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

– изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

– сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

– выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

– проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке "на расстоянии вытянутой руки". Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?" Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть

увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

– анализ парных продаж;

– регрессионный анализ;

– метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому , т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости.

Парные продажи, используемые для определения поправки на

Сравнительный подход

Сравнительный анализ продаж основан на принципе замеще­ния: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подоб­ными полезными свойствами. Для использования данного метода необходимо:

1) установить единицы сравнения:

Для больших массивов сельскохозяйственного, промышлен­ного назначения или жилищного строительства - цена за 1 га;

В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. п. - цена за 1 кв. м;

Для коммерческого использования земель в городах - цена за 1 м «красной линии» (стоимость определяется пропорционально границе ЗУ);

Стандартные по форме и размеру ЗУ в районах жилой, дачной застройки - цена за лот;

Для застройки ЗУ с учетом этажности - цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади ЗУ Кстр/з. Если, например, Кстр/з = 3, то суммарная пло­щадь всех этажей не должна превышать площадь ЗУ более чем в 3 раза;

По застроенным ЗУ единицы сравнения могут быть цена за 1 кв. м общей или чистой площади; цена за 1 куб. м для складов, элеваторов; цена за единицу, приносящую доход, - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

2) определить по каждому из элементов прямым сравнением ха­рактер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого ЗУ;

3) внести поправки с учетом различия между оцениваемым ЗУ и сопоставимыми участками по основным факторам. Корректировки производятся в направлении от сопоставимого к оцениваемому. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый участок по какому-либо параметру, то его фактическая цена должна быть уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена. Корректировка может осуществляться в процен­тах, в рублях, как по каждому фактору, так и в целом для объекта аналога. При внесении процентных поправок важна последова­тельность их внесения, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной цене сопоставимой продажи. Часто используют следующую схему:

Условия финансирования - в результате внесения по­правки получают цену, за которую был бы продан сопоставимый ЗУ при нормальных условиях финансирования;

Особые условия продажи- учитываются условия про­дажи, сопутствующие сделке, после внесения поправки получают цену, за которую был бы продан сопоставимый ЗУ при нормальных условиях финансирования и продажи;

Время продажи - поправка на время, учет рыночной тенденции цен в данный период времени;

Местоположение - поправки на месторасположе­ние ЗУ;

Физические характеристики Ф5 - в результате корректиро­вок получается цена продажи ЗУ, наиболее реально отражающая цену на дату оценки. Поправки могут вноситься как на всю продаж­ную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену - 1 м2, 1 «сотка», 1 га;

4) проверка аналогов на совместимость - корректировочные цены аналогов должны быть близки одна к другой; если имеются значительные расхождения, то целесообразно выбрать другие аналоги;

5) расчет рыночной стоимости оцениваемого ЗУ путем обос­нованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой . Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает метод сравнения продаж и метод переноса.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - это процесс разбиения рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• зонирование и целевое назначение использования земли;
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
• местоположение;
• передаваемые юридические права собственности и другие.

  Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;
• платёжеспособность;
• социально-юридический статус;
• источники и формы финансирования;
• предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие сегменты:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
• участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
• участки, используемые для массового жилищного строительства;
• участки под объектами коммерческой недвижимости;
• участки под промышленными объектами и т. п.

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трёх до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трёх недавних сделок, или на шести текущих ценах предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения её достоверности и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога, обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение и разрешённое использование. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Подход сравнительного анализа продаж - популярная методика оценки недвижимости (имущества). В основе подхода - анализ объемов продаж объектов оценки после учета ряда корректировок, характеризующих их отличия.

Подход сравнительного анализа продаж: суть, сфера применения

Сравнительный анализ - одна из методик, где применяются данные о проведенных в последнее время операциях на рынке недвижимости. сопоставляет несколько объектов на интересующем рынке, вносит ряд корректировок (поправок) с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления. Результат анализа - цена продажи каждого из объектов сопоставления с позиции, что все они имеют такие же характеристики, как и . Получение скорректированной стоимости посредством анализа - возможность сделать выводы о наиболее точной цене объекта в условиях рынка.

Подход сравнительного анализа имеет несколько синонимо в - рыночная методика, метод сравнительных продаж, метод рыночной информации.

Есть три основных варианта оценки недвижимости :

- в доходном методе коэффициент капитализации вычисляется с учетом информации рынка;

- в затратном методе оценивается замещенная стоимость с учетом данных о ценах рынка на рабочую силу и материалы, объемов нормальной прибыли и текущих затрат. Основа метода - вклад, пропорциональность, объемы предложения и спроса, замещение;

- в подходе сравнительного анализа сопоставляются показатели, которые учитвыают характеристики объектов.

Подход сравнительного анализа - метод, отличающийся своей наглядностью и простотой, ведь его основой являются стандартные сравнения с учетом поправок.

Сложность подхода сравнительного анализа связана с необходимостью большого объема данных, что возможно только на активном рынке недвижимости и при существенных объемах продаж. Чем больше корректирующих поправок применяется, тем меньше точность информации.

Сфера применения подхода сравнительного анализа - оценка некоторых земельных участков, объектов малой предпринимательской деятельности, рынка жилья и так далее.

Источник для оценки - из страховых компаний, данные информационных агентств, периодические издания, архивы компании-оценщика.

Подход сравнительного анализа продаж: этапы и технология оценки

Процесс сравнительного анализа проходит в несколько этапов :

Производится изучение рыночного сегмента и выбираются объекты оценки, имеющие аналогичные оцениваемому параметры;

Собираются необходимые данные по объектам и проверятся их достоверность;

Выбираются единицы сравнения для последующего анализа;

Корректируются цены по анализируемым объектам с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления;

Согласовываются поправочные цены, и вычисляется конечная стоимость объекта оценки.

В методе сравнительного анализа объекты сопоставления берутся из одного сегмента с учетом следующих аспектов :

Независимости объектов. Это актуально, когда покупатель и продавец являются родственниками, представителями одной компании или холдинга, имеют общую заинтересованность;

Срока экспозиции - времени существования оценочного объекта на рынке;

Инвестиционной мотивации - может определяться степенью износа объекта оценки, мотивами инвесторов, эффективным применением.

Подход сравнительного анализа подразумевает применение следующих критериев при выборе сопоставимых объектов :

Наличия права собственности. Суть корректировки - учет разницы между арендной платой рынка и договорной ценой;